8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（业内称“沪八条”），自8月21日起施行。如今新政落地已近满月，市场给出了阶段性答案：8月上海一二手住房合计成交224.57万平方米（2.47万套），环比增加5.55%、同比增加19.99%；新房、二手房价格环比涨幅双双领跑70个大中城市；新房日均成交套数较政策出台前增加39.29%，9月上旬二手房网签延续高位。
结构层面的变化同样关键：在首付下调与置换补贴的叠加效应下，8月外郊环成交同环比增幅均超五成，9月上旬外环外成交占比冲上70%，“卖旧买新”的置换链条逐步打通。整体来看，上海楼市正借助“沪八条”加快走出淡季，“金九银十”的成色值得期待，但区域分化与政策脉冲的可持续性，仍是后市最需要关注的两条主线。
沪八条政策分析回顾：
01
政策复盘：三年四轮接力，接力棒交到“置换”手上
这是上海近三年来的第四轮政策接力：2024年5月“沪九条”率先推出以旧换新补贴，2025年8月“沪六条”放开外环外限购套数，2026年2月“沪七条”大幅降低非沪籍购房门槛、激活了“金三银四”小阳春，本次“沪八条”则涵盖住房公积金、个人住房信贷、购房补贴、房票安置、收购二手住房五大方面共8项措施。
核心增量可以概括为三条：一是外环外（含宝山、嘉定区全域）二套房商贷最低首付比例由20%降至15%，创一线城市二套房首付历史最低；二是“以旧换新”定向补贴，外环外买新房并按期出售二手房的可按贷款总额1%申领补贴（最高5万元），所售旧房位于外环内的再叠加3万元，单套最高8万元，总额2亿元、用完即止；三是公积金提取扩围至现房首付、契税及车位储藏室，频次放宽至每自然年一次。值得关注的是，本轮政策未触碰限购规则，调控重心已从“松限购”转向“疏通卖旧买新置换链条”，且增量工具明显指向同一个方向——外环外。
02
新房市场：外环外放量，翘尾行情与“金九”接力
2.1成交修复：月末翘尾，政策脉冲效应显现
从总量看，8月上海新房成交明显提速。据CRIC数据监测，8月新房成交49.36万平方米，环比增加30.74%、同比增加35.32%。
分阶段看，成交呈现明显的“月初低位、月末翘尾”走势。“沪八条”落地前的8月1日至8月19日，上海新房日均成交112套；政策落地后的8月21日至8月31日，日均成交抬升至156套，增幅39.29%。月末供应集中放量同步支撑成交：8月最后一周（8月24日至30日）新房成交14.63万平方米，环比增加10.91%；同周新增供应14.94万平方米，环比大幅增加347.44%，共10个项目入市，其中5个为单价6万元/平方米以下的刚需、首改产品。
进入9月，行情继续接力。9月1日至13日，上海新建商品住宅成交14.46万平方米，同比增加22.7%。
图12026年8月上海新建商品住宅周度成交面积变化
2.2结构特征：外环外改善主导，高端热度延续
“沪八条”的政策设计决定了外环外是受益最直接的区域。外环外二套首付降至15%、叠加置换补贴，显著降低了外郊环改善型家庭的入市门槛。8月上海商品住宅成交呈现“外围放量、核心平稳”的格局，与新政的指向高度一致。
分区域看，浦东8月成交面积12.52万平方米、成交金额120.42亿元，仍是总量最大区域；青浦、嘉定成交面积约6.97万平方米和4.45万平方米，环比增长60%左右，正是大虹桥与嘉定新城两大热门板块所在；奉贤成交3.82万平方米、环比大增93.38%，刚需刚改盘放量明显。
图22026年8月上海各区新建商品住宅成交面积及环比变化
分环线看，外郊环是绝对的放量主力，单月成交面积近25万平方米，同环比增幅均超五成；郊环外环比同样增长逾五成，但绝对体量仍小。相比之下，内环内成交同比仍下降32.11%，核心区新房市场热度更多由豪宅结构性支撑。
表12026年8月上海各环线新建商品住宅成交面积及变化
从成交占比变化看，政策对成交结构的重塑效应已清晰显现。2026年9月上旬，外环外（外郊环与郊环外合计）成交占比约70%，较8月提升5.85个百分点，仅次于2026年2月“沪七条”行情高点（70.07%），较上年同期亦提升逾10个百分点；其中郊环外占比由8月的13.94%跃升至21.52%、单月提升7.58个百分点，成为结构变化的最大边际贡献项，中外环占比则回落5.25个百分点至12.90%，成交份额向外围迁移的路径清晰可见。
表22025年8月-2026年9月上海各环线新建商品住宅成交占比变化
2.3项目表现：从“日光盘”到“催加推”，外环外刚改盘流速翻倍
项目端的放量结构与环线表现相互印证：8月成交前十榜单中，外郊环项目占据半壁江山，“外围放量”的特征在项目端同样成立。
表32026年8月上海新建商品住宅项目成交TOP10
榜单之外，个案表现更能直观反映政策对案场去化的拉动。从具体楼盘看，政策效力正沿着“触发积分—开盘售罄—加推提速”的链条层层传导，外环外刚改盘的流速变化尤为突出。
青浦徐泾：千万级改善盘“两开两捷”。8月22日，宝业·虹桥国展里二批次开盘，64套建面约130-153平方米大户型、备案均价约6.2万元/平方米、总价800万-1000万元，累计录得173组认筹，认筹率270%、触发50.6分积分线，开盘仅50分钟即告售罄。据项目方介绍，约10%的客户持房票购房，意向客户中相当比例来自内环、中环地铁沿线的老小区业主，正借政策窗口“卖旧买新”置换至大虹桥。
嘉定新城：红盘加推创区域纪录。象屿金茂·满嘉8月15日首开，115套房源一个多小时即告售罄。新政出台后项目咨询量环比增加约50%，落地后首个周六单日接待访客170多组、较此前增加约70%。9月16日二批次135套房源结束认购，累计录得488组、认购率361%，创嘉定区2025年以来新盘开盘认购组数新高。补贴额度“用完即止”的机制，进一步促使部分客户主动催促项目加推——政策不仅降低了入市门槛，也在重塑购房者的决策节奏。
闵行浦江镇：续销盘来访成交双升。象屿·天宸雅颂新政落地三天内累计来访181组，8月23日单日来访峰值达106组，累计认购14套、认购总金额1.03亿元；较新政前，来访量与成交量分别上涨42%、50%。
9月至今，全市已有18个项目开启认购，其中5个触发积分制、4个地处外环外；新政后触发积分项目数量已接近新政前八个月的总和。
表42026年8月-9月中旬上海触发积分项目情况
03
二手房市场：累计9个月站上2万套，量升价稳中仍有分化
3.1成交高位：累计9个月2万+套，创近5年同期新高
二手房是检验置换链条修复成色的核心指标。据克而瑞监测，2026年8月上海二手住房成交2.08万套，环比增加0.95%、同比增加18.12%，再度创下近5年同期成交新高。自2025年11月以来，除春节假期所在的2月外，上海二手房单月成交已连续9个月站上2万套以上。
图32022年8月-2026年8月上海二手房成交套数走势
“沪八条”进一步推升交易强度。新政出台前的8月1日至8月19日，上海二手房日均成交635套；政策落地后的8月21日至8月31日，日均成交抬升至737套，增幅16.06%。
价格端的积极信号同样值得关注。国家统计局数据显示，8月上海二手住宅价格指数环比上涨0.3%，已连续7个月环比上行；同期新房价格环比上涨0.4%，两项指标均领跑70个大中城市。挂牌端“以价换量”与成交端“止跌企稳”并存，形成“降价促成交、成交稳价格”的良性循环。
进入9月，热度进一步抬升：据网上房地产数据，9月前13天上海二手房累计网签10407套，同比上涨27%，其中单日成交破千套的有3天；9月12日单日网签1319套，创下6月27日以来近77天新高。
3.2结构优化：刚需占比回落，改善占比提升
量的修复背后是结构的优化。8月二手房市场中总价300万元以内刚需房源成交占比回落至68.06%，中高端改善型房源成交占比稳步提升。这一变化与置换链条的逐步打通互为印证：卖旧买新客户增多，刚需“上车盘”消化后向改善房源梯度迁移，市场内部循环增强。
图42026年8月上海二手房成交总价段占比
但结构分化同样显著：内环核心地段次新房流动性向好，优质房源议价空间收窄，部分业主预期走强；远郊及“老破大”等非优质存量房源挂牌量高企、去化周期偏长。全市二手房整体挂牌总量仍处高位，板块冷热分化明显，市场并未走出普涨行情。
04
冷思考：热度之下的三个约束
在量价回暖、预期修复的积极信号背后，亦需理性审视政策效应释放的边界与脉冲衰减风险。
一是补贴体量有限，警惕需求前置。2亿元补贴总额相对上海年成交规模较为有限，“用完即止”的机制可能造成部分需求前置释放后回落。参考“沪七条”后“1个月脉冲见顶、3-4个月高位平台”的历史规律，本轮政策脉冲峰值大概率落在9-10月，四季度能否维持高位平台仍需观察。
二是区域与项目分化仍将持续。配套成熟的改善新房、高性价比二手房仍是修复主力，但不少远郊板块依旧要靠“以价换量”撬动客户。一线案场反馈同样显示，综合实力突出的改善项目到访充足，而区位、产品偏弱的楼盘很难感知新增需求；二手房市场中，内环核心地段次新房议价空间收窄，远郊“老破大”仍以价换量，“普涨”并未出现——说明本轮修复是结构性的而非全局性的，政策红利向边缘存量传导的链条尚未真正打通。
三是长效机制取决于执行节奏。房票安置的成效受制于补贴力度与房源接受度，“以旧换新”需切实降低置换总成本；更根本的是居民资产负债表的修复与就业收入预期的稳定。据公开信息，新政实施以来奉贤、青浦、嘉定等区新启动的6个城中村改造项目已发放房票446张、网签及预定商品房249套，房票安置的推进速度将直接影响外环外新房市场的后续购买力导入。
整体来看，“沪八条”是一次定位清晰、靶向明确的结构性优化，而非传统意义上的“救市”：其在市场企稳的基础上巩固回升态势，将政策红利由核心区延伸至置换链条与外环外市场。8月及9月上旬的量价数据与外环外案场的“日光盘”现象，已初步验证政策有效性——新房成交提速、二手房量价齐升、置换链条修复，市场预期与成交活跃度同步回暖。
展望后市，9-10月是检验本轮政策成色的关键窗口。若二手房月度成交站稳2万套以上、价格指数延续环比上行、外环外新房去化周期实质性缩短，上海有望率先完成从“政策底”“市场底”到“预期底”的三重确认；反之，若补贴额度快速耗尽后成交明显回落，则表明需求释放仍以政策驱动为主，内生动力尚待培育。对上海而言，企稳信号已然出现，但“底部确认”仍需量与价的持续双重验证。
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